Články

Příležitosti a rizika při pronájmu investičního bytu

28.5.2019

Uložení volných prostředků do investičního bytu je stále oblíbenější aktivitou českých drobných investorů. Není se příliš čemu divit: investice do bytu za účelem jeho pronájmu přináší řadu výhod. Podíl lidí, kteří bydlí v nájemních bytech, stále roste. V celorepublikovém kontextu to je 22 %, ve velkých městech se číslo blíží 30 % nebo je i vyšší (v Praze). Vzhledem k vývoji cen nemovitostí se dá očekávat, že i do budoucna podíl lidí bydlících trvale v nájmu poroste. Jde tedy o investici, pro kterou bude vždy existovat poměrně velký trh. Dalším pozitivem je roční výnos z pronájmu, který se pohybuje obvykle v řádu 3,5 % - 5 % p. a. ročně (velká města), ale v některých lokalitách (např. Ústecký kraj) se může pohybovat až okolo 10 % - 15 % a výjimečně může atakovat i hranici 20 %. Ve srovnání s úročením na běžných a spořících účtech, úročením u státních (tedy jediných bezpečných) dluhopisů nebo i ve srovnání s výnosy běžných českých akcií (které navíc nejsou pravidelné) jde o zajímavá zhodnocení. K tomu je ještě možné připočítat navýšení zhodnocení pákovým efektem (tedy využití části vlastních zdrojů a dofinancování zbytku kupní ceny hypotečním úvěrem) a především zejména v poslední době rychlým růstem cen nemovitostí. U toho se sice v následujících letech dá spíše očekávat výrazné zpomalení a zřejmě přijdou i roky stagnace. Při dlouhodobém držení nemovitosti (v řádu desítek let) ale zase přijdou i silné konjunktury, které cenu nemovitosti zvednou minimálně v řádech desítek procent (tedy výrazně výš, než bude za tu dobu kumulovaná inflace).

Navíc příliš investice do investičního bytu neztrácí ani na své škálovatelnosti: na podobnou investici zdaleka není potřeba mít volných několik milionů: malé investiční byty jde kupovat v cenách od 300.000 – 350.000,- Kč (cena družstevního bytu 1kk v Teplicích), za ceny od 1.000.000,- Kč se už dají pořídit menší byty v okresních městech ve Středočeském kraji, v Brně jsou ceny malých bytů cca od 2.000.000,- Kč, v Praze od 3.000.000,- Kč. Úplně jiný rozměr škálovatelnost investice dostává, pokud máme k dispozici další nemovitost, kterou můžeme použít jako zástavu. Pak dosáhneme na úvěry, které jsou i v jinak nedostupném pásmu 80 – 100% ceny pořizovaného bytu, což značně investiční možnosti rozšiřuje.

A jaké nás při pronájmu investičního bytu čekají rizika? V první řadě jsou to rizika spojená s jeho koupí. Pozornost je potřeba věnovat jak faktickým, tak právním vadám. Rozhodně se jeví jako rozumné nechat dát byt zrevidovat odborné firmě. Neplatí to jen pro starší stavby: i novostavby mohou obsahovat řadu stavebních vad a ty nemusí být při obyčejné prohlídce patrné. Je potřeba vyjednat cenu a případně i od koupě ustoupit na základě stavu zjištěného před uzavřením kupní smlouvy. Případné pozdější reklamace vad a žádání slevy, nebo odstupování od kupní smlouvy, jsou problematické a často končí vleklými soudními spory. Pokud jde o právní rizika koupě, rozhodně by měl právně byt prověřit zkušený advokát, a to i v případě, kdy byt kupujeme od realitní kanceláře a ta v rámci svojí provize právní servis nabízí. Kupní smlouva musí kromě správného označení nemovitostí (bytové jednotky, podílu na domu a pozemku pod ním, pokud dům není jeho součástí, podílu na jiných okolních pozemcích, převádí-li se společně s bytem) obsahovat i záruky a prohlášení prodávajícího (tj. že není v insolvenci, exekuci, že byt nepronajal nebo ho jinak nezatížil a že tak neudělá ani do přepisu vlastnického práva na vás jako kupujícího). Standardem by měla být advokátní nebo notářská úschova kupní ceny, případně ještě i bankovní úschova (která je ale obvyklé méně flexibilní a zdaleka nemusí vyhovovat všem případům). Převod prostředků bez úschovy nebo přes úschovu realitní kanceláře je vyloženě hazard, který by se nemusel vyplatit (úschova nemusí být jen u převodů do cca. 400 tis. Kč, kde se strany např. můžou domluvit, že společně dojdou podat návrh na vklad na katastr a kde oproti potvrzení prodávajícího kupní cenu zaplatí kupující v hotovosti – osobně bych doporučoval úschovu i v těchto případech).

Máme tedy nakoupeno a jdeme pronajímat. V první řadě je potřeba uvědomit si, zda právně půjde o nájemní nebo podnájemní vztah. U osobního vlastnictví půjde při pronájmu o vztah nájemní, u družstevních bytů o vztah podnájemní. Přitom platí, že právní ochrana podnájemníka je mnohem slabší, než právní ochrana nájemníka. Ukazuje se tu určitá síla družstevních bytů (které jinak bývají částí trhu chápány jako „méněcenné“ oproti bytům v osobním vlastnictví) jako bytů investičních – která stojí hned vedle faktu, že při jejich koupi se nehradí daň z nabytí věcí nemovitých. Podnájemce je možné platně smlouvou omezit na různých právech (např. právu mít v bytě psa nebo kočku), především je ale poměrně lehké a rychlé zbavit se ho v případě, že je problémový, anebo neplatí. Jde o úplně jinou situaci, než u nájmu – tam je možné dávat výpověď pouze ze zákonných důvodů a ještě obvykle (až na pár extrémních výjimek) je potřeba čekat na uplynutí výpovědní doby. Nevýhodou družstevního bytu je, že zdaleka ne každé družstvo možnost podnajmout byt dává – jde o skutečnost, kterou je potřeba ze stanov a nejlépe i komunikací s vedením družstva předem ověřit. Jiná družstva zase podmiňují souhlas s podnájmem bytu příspěvkem za udělení souhlasu. Ten může být různý, roční nebo měsíční, někde jde o stokoruny za rok, jinde to může být i více jak 10 tisíc. Pokud uvažujeme o investičním nákupu družstevního bytu, je potřeba tyto skutečnosti předem prověřit.

Výhody podnájmu jsou tak výrazné, že stojí minimálně za úvahu podnajímat i byt v osobním vlastnictví. Toho je možné docílit tak, že si nějaká osoba (příbuzný, nebo klidně i vy samotní, máte-li byt vložen do obchodní společnosti) byt „naoko“ pronajme a pro skutečného uživatele bytu už zbývá jen možnost podnájmu. Rozhodně stojí za úvahu nad zavedením tohoto „prostředního článku“ u bytů v osobním vlastnictví zauvažovat – do úvah je pak dobré zahrnout i daňové důsledky nájmu a uzpůsobit je konkrétní situaci.

Podnájem nemá jen svoje výhody. Do určité míry zužuje okruh zájemců. Někteří zájemci jsou si svojí nevýhodné pozice vědomi a nejsou ochotni do podnájemního vztahu vstoupit. I tak se z pohledu řízení rizika jednoznačně vyplácí a dokonce je jedním z jeho hlavních nástrojů.

Dalším nástrojem řízení rizika je tzv. svolení k přímé vykonatelnosti. O co jde? Jde o listinu, kterou je možné uzavřít pouze před notářem (zákon vyžaduje notářský zápis) a kterou se splatné závazky nájemce (podnájemce) stávají vykonatelnými. To znamená, že pokud nájemce neplatí nájem, není potřeba jej žalovat, ale rovnou je možné věc předat exekutorovi, který sepíše majetek povinného a zahájí exekuci. V takovém případě je dobré mít připraven soupis vašeho majetku, který se v bytě nachází. Pokud je exekuce vedena proti majetku povinného a nepodaří se zjistit jeho jiný majetek, než ten, který má ve vašem bytě, je možné, že se exekuce povede proti tomuto majetku. Předáním soupisu vašeho majetku v bytě exekutorovi výrazně ulehčíte práci.

Další rovinou v řízení rizika je profesionální příprava nájemní (podnájemní) smlouvy. Ošetřením záležitostí, jako je přispívání nájemce/podnájemce na běžné opravy v domácnosti, správnou úpravou nájmu, přepsání energií atd. lze předejít komplikacím i nemalým ztrátám. Nájemní smlouvu by měl připravit zkušený advokát. Rozhodně nestačí vyplnit pár údajů do vzoru staženého z internetu.

Z vlastní zkušenosti se mi jako nejlepší způsob řízení rizika osvědčil správně nastavený výběr samotného nájemce. Pokud máte jeden nebo jen několik investičních bytů, přikláněl bych se k pronajímání vlastními silami (tedy nikoli prostřednictvím realitního makléře). Pokud dobře nastavíte tržní nájemné a případně jste i ochotni jít na částku, která je několik procent pod trhem, projeví o prohlídku zájem dostatek zájemců a pak už je na vás vybrat si toho správného. Roli pak hraje celkový dojem ze zájemce, to, zda bude domácnost užívat jeden pracující zájemce, nebo dva (pracující pár), ale nejste ani nijak omezeni v dotazech na příjem zájemce. Osobně nemám problém se vždy zájemce zeptat, zda zvládne nájem finančně „utáhnout“ a dotaz doplnit tím, že jsem také kdysi žil v nájmu a náklady jsem si musel hlídat. Důležité také je nepotvrzovat nájem hned na prohlídce, ale nechat si nějaký čas na rozmyšlenou. Např. je možné nájemci sdělit, že má ještě proběhnout několik prohlídek a že je možné potvrdit nájem až po nich (obvykle to tak i je), anebo prostě říct, že se ještě rozmyslíte a v jakém časovém horizontu dáte vědět. V mezidobí do potvrzení nájmu je ještě potřeba zjistit alespoň to, zda nájemce není v insolvenci (osobním bankrotu) a zda není v registru dlužníků. Samozřejmě je možné i v samotné volbě udělat chybu, a pokud nepronajímáte ve velkém městě, je často volba nájemce v rovině volby menšího zla, i tak se mi ale tento nástroj za více let, co pronajímám, osvědčil nejlépe.

Na závěr je možné říct, že pronájem bytu je skvělá investiční příležitost s velkou návratností, pokud dokážeme řídit jeho rizika. Řízení rizika pronájmu je komplexní disciplína, ve které se člověk, jako ve všem, postupem času zlepšuje. Na začátku je důležité alespoň znát jeho základní metody – pak máme lepší šanci, že nás investiční pronájem hned na začátku neodradí a bude tvořit postupem času rostoucí část našeho příjmu.

JUDr. Ondřej Dokoupil